【新聞】財經觀點╱海外不動產注意3個投資策略。土地交易急凍今年來逾億元成交件數大減－台灣房屋-牛埔直營店

財經觀點╱海外不動產注意3個投資策略

【聯合報╱台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊】

我國民眾前往海外置產潮有兩波，第一波是1995年～1996年時，中共針對前總統李登輝訪美，以及台灣第一次民選總統，發動二次試射飛彈，產生最大一波恐慌移民潮，當年甚至還有旅遊團滯留海外。

第二波在2009年～2014年，遺贈稅調降至10％，台商、海外華僑返台置產，房價不斷創新高。隨後政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄、豪宅稅、囤房稅，甚至擬修法通過房地合一稅，產生新一波海外不動產投資熱潮。

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第二波海外置產與第一波不同之處在於：投資成分多過自住。建商、投資客在長達11年的多頭嚐到甜頭，不動產也被視為最安全的投資理財工具。雖然國內不動產投資環境變差，但游資充沛，投資者眼光轉向投報率更高、更有增值潛力的他國不動產。

從大環境來看，海外不動產透過網路即可查詢到房價、房產新聞，而投資海外不動產的買家也多具有房價、稅制等查詢能力。

且國內業者大力介紹、前進海外設點，讓投資者接觸海外不動產的通路大幅增加。

我認為，投資海外不動產的策略有三，一是注重投報率（Return On Investment），海外不動產投報率較國內高，舉例來說，台北市大安區住宅投報率約1.5％～2％，中南部市中心投報率約3％～4％，但海外不動產投報率高達7％～10％以上。

第二是注重資產增值（capital gain），通常注重資產增值的投資者，較具冒險性格。增值性高的海外不動產一般都在國際大城市市中心精華地段，例如日本東京、馬來西亞吉隆坡金三角、美國加州爾灣、澳洲雪梨墨爾本等。另外，資本利得稅較高的國家，國人投資意願較低；反之免利得稅或利得稅較低的國家，就相當受到青睞。

第三則需注意能否槓桿操作，因海外不動產房貸成數、利率及還款年限，都是影響投資人的關鍵指標，而貸款成數高的國家，槓桿操作空間大，愈容易得到投資人的青睞。以日本東京為例，國人可向日本台資銀行貸款，最高可到七成，房貸利率2.5％～3％，貸款年限15年；反觀無法貸款的國家，通常都是低總價的產品，進入門檻相對低，投資人才有意願進場。

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土地交易急凍今年來逾億元成交件數大減

經濟日報/郭及天

房屋交易萎縮，土地市場交易更清淡，實價登錄資訊統計，今年以來全台逾億元土地交易有451件，僅是去年同期的三至四成。

　　房地產業者認為，下半年土地市場已出現「地主轉趨願意出面、開價」、「購地資金流向非都會區」、「過熱重劃區交易停滯」、「非典型建地熱門」等趨勢。

　　政府打炒房，打趴住宅及商用市場，今年住宅市場交易量衰退已近一成，屬於供應鏈上游原料的土地市場交易量衰退幅度更大。

　　觀察以總價逾1億元做為具開發規模的土地交易案，實價登錄資訊統計顯示，去年房市熱絡時，每季有五、六百件交易規模，多數為住宅區建地；但今年第1季僅281件，第2季登錄至6月中的件數只有170件，包括雙北市、桃園等六都交易件數幾乎都腰斬。

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　　精華區土地供應量減少、買盤態度保守，都是土地市場降溫的主因。土地開發業者表示，土地行情是決定房價最關鍵的因素，景氣好時，「麵粉貴，麵包一定貴」，現在「麵包不一定賣到好價格，麵粉的價格就很難維持」。

　　業者分析，近年來地主資產大幅增值，價格還看不到鬆動的跡象，但以前不見面、高高在上的地主，現在多較願意出面、開價。

　　都會區房地價格高漲，土地交易在非都會區與都會區也出現消長情形。去年雲林、嘉義等地區每季僅四、五件億元土地交易，今年以來億元土地交易件數明顯升溫，雲、嘉今年分別有17件、14件交易。過去極少高價土地交易的離島澎湖，今年也出現一筆億元土地交易。開發商購地資金明顯向二、三線城市或具交通建設、觀光題材的鄉村地區移動。

　　商仲業者認為，土地整合更新不易，土地價格難以壓抑，精華區資產仍是目前最好的防禦型投資。不少壽險業加碼布局倉儲物流不動產，觀光商機讓愈來愈多企業投入飯店開發，可建旅館、物流倉儲或工業區變更等非典型建地仍然熱門。

　　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，今年第2季各大都會區億元土地交易轉冷，觀察台灣房價指數，台北市與新北市房價分別季減3.1%及0.6%。大台北市場對房市政策更敏感，土地為房市供應鏈源頭，也呈現量縮狀況。

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